Xây dựng căn hộ dịch vụ – Nên bắt đầu lúc nào?

Trong thế giới bất động sản đang ngày càng phát triển, việc xác định thời điểm xây dựng căn hộ dịch vụ lý tưởng đòi hỏi sự chiến lược và hiểu biết sâu rộng về thị trường. Dưới đây là những điểm quan trọng cần lưu ý khi bàn về chủ đề này dưới góc nhìn của cẩm nang kiến trúc

Nhu cầu lớn về nhà ở

TP.HCM là nơi tập trung sinh sống của đa phần người nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Thống kê chưa đầy đủ cho thấy, có khoảng trên 60.000 người nước ngoài sinh sống và làm việc tại thành phố này. Với tốc độ gia tăng nguồn vốn đầu tư nước ngoài, cũng như việc triển khai thêm nhiều dự án ODA, ngày càng có thêm người nước ngoài có nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ tại Thành phố.

Đa phần khách thuê căn hộ làm việc tại các công ty đa quốc gia và các cơ quan ngoại giao, trong đó, chiếm phần lớn là người Đài Loan, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản, Singapore và Mỹ. Khoảng 80% khách thuê là người độc thân và còn lại là những người đã có gia đình. Đa phần khách thuê muốn thuê nhà ở khu vực trung tâm thành phố, chỉ có một số ít di chuyển sang các khu căn hộ ở quận 2, quận 7 và các quận khác.

Hiện tại, toàn Thành phố có khoảng 3.000 căn hộ cho thuê và do nhu cầu ngày càng tăng, nên trong thời gian gần đây, nhân viên người nước ngoài đang khó khăn để tìm ra những sự lựa chọn thích hợp. Mặc dù sự thiếu hụt nguồn cung hiện tại có thể được khoả lấp tạm thời bằng các khu căn hộ xây dựng bán cho người Việt Nam và được cải tạo lại để cho người nước ngoài thuê, song về dài hạn, Thành phố vẫn cần có thêm những khu căn hộ dịch vụ mới để đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài.

Nhận thấy tiềm năng lớn từ thị trường này, nên đã có nhiều dự án xây dựng căn hộ dịch vụ cho thuê đang được triển khai như Royal Centre, Vista, g, Times Square và Kumho Asiana Plaza. Những dự án này có thể cung cấp trên 3.000 căn hộ mới trong vòng 5 năm tới, với tổng diện tích xây dựng 340.000 m2. Tuy nhiên, diện tích này hoàn toàn thấp hơn rất nhiều so với diện tích văn phòng xây mới trên toàn Thành phố khi có tới gần 1 triệu m2 văn phòng dự kiến được hoàn thành trong vòng 3 năm tới.

Nếu các toà nhà văn phòng hoạt động tốt, cũng có nghĩa là số lượng người nước ngoài làm việc ngày càng nhiều và kết quả là nhu cầu thuê căn hộ càng tăng. Các công ty tư vấn đáng giá rằng, các căn hộ dịch vụ vẫn là hướng lựa chọn khả quan để đầu tư, vì mang đến dòng tiền lập tức và khả năng cho thuê được trong tương lai.

Giá thuê ngày càng tăng

Mặc dù giá các loại bất động sản nói chung có xu hướng giảm mạnh trong thời gian gần đây do những tác động tiêu cực về kinh tế vĩ mô, nhưng giá cho thuê của các loại căn hộ dịch vụ hầu như không giảm, thậm chí còn tăng. Giá thuê trung bình hiện tại xấp xỉ 30 USD/m2/tháng, tức là tăng gần 10% so với cuối năm ngoái. Đặc biệt, giá thuê một số loại căn hộ có thương hiệu quốc tế tăng mạnh do nguồn cung mới hạn chế. Những thương hiệu như Sedona Suites và Somerset đã tăng giá gần 40% so với cuối năm ngoái.

Thống kê của các công ty bất động sản cho thấy, các căn hộ dịch vụ có diện tích càng nhỏ thì giá thuê trung bình càng cao, và tỷ suất lợi nhuận cũng càng cao. Nếu nhu cầu tiếp tục tăng mạnh và nguồn cung hạn chế thì các công ty bất động sản dự báo giá thuê trung bình có thể đạt 40-45 USD/m2/tháng trong vòng 3 năm tới.

Mua căn hộ cho thuê

Nhu cầu thuê căn hộ cao không có nghĩa là TP.HCM thiếu căn hộ cho thuê. Thực tế, bên cạnh loại căn hộ dịch vụ, thị trường còn có những căn hộ cho thuê không kém theo dịch vụ hoặc bán dịch vụ như the Manor, Phú Mỹ Hưng, Cantavil. Không phải người nước ngoài nào cũng có đủ ngân sách để thuê căn hộ dịch vụ . Với những người có thu nhập thấp hơn, họ thường lựa chọn thuê biệt thự của dân hoặc các khu căn hộ cao cấp mới hoàn thành không kèm theo dịch vụ, vì giá những loại căn hộ này thường rẻ hơn nhiều so với căn hộ dịch vụ.

Loại căn hộ cho thuê thường tập trung ở quận 2 và quận 7, nơi có nhiều toà nhà có chất lượng khá tốt được hoàn thành trong thời gian gần đây. Ví dụ, tại quận 2 có khoảng 13 dự án được hoàn thành với tổng số khoảng 750 căn hộ có thể cho thuê. Giá cho thuê của các căn hộ ở Cantavil, Riverview đã đạt mức trung bình 18 USD/m2/tháng, tăng đáng kể so với mức 15 USD hồi cuối năm ngoái.

Khu vực quận 7 có giá thuê thấp hơn quận 2, hiện dao động 13-14 USD/m2/tháng, nhưng đây lại là khu vực sinh sống của nhiều người nước ngoài tại TP.HCM vì có nhiều tiện ích về trường học, mua sắm, giải trí, y tế và nguồn cung cũng dồi dào hơn. Với những dự án lớn như Phú Mỹ Hưng thì tại quận 7, năm nay sẽ có tổng số gần 3.000 căn hộ được hoàn thành và có thể cho thuê.

Với những người có tiền nhàn rỗi và không muốn cất trữ tiền trong ngân hàng, đầu tư mua căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ cao cấp cho thuê cũng là điều đáng cân nhắc, mặc dù tỷ suất thu hồi vốn hàng năm có thể không cao bằng lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, giá trị bất động sản có thể thay đổi theo thời gian và ngoài thu nhập từ cho thuê, họ có thể bán lại căn hộ khi thị trường lên.

Mặc dù vậy, giá chào thuê trung bình của các căn hộ dịch vụ tại Hà Nội vẫn đứng ở mức cao và giảm không đáng kể so với hồi đầu năm. Hiện tại, giá thuê trung bình ở mức trên 33 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, có một số dự án như Somerset, Fraser Suites và Sofitel Plaza có giá chào thuê rất cao, trên 50 USD/m2/tháng.

Một xu hướng phổ biến trên thị trường hiện nay là người mua cải tạo căn hộ của mình thành những căn hộ cho thuê không bao gồm dịch vụ và giá thuê của những căn hộ này chỉ bằng một nửa hoặc thấp hơn so với những căn hộ dịch vụ cho thuê theo tiêu chuẩn. Loại căn hộ, biệt thự cho thuê không kèm dịch vụ sẽ tạo sức ép đối với căn hộ dịch vụ cho thuê. Giá căn hộ dịch vụ cho thuê hiện tại đang đứng ở mức 3.000 – 4.000 USD/tháng, trong khi giá căn hộ cho thuê ở các căn hộ tư nhân không có dịch vụ hoặc bán dịch vụ chỉ đứng ở mức 1.000 – 1.700 USD/tháng.